天价学区房并非优质投资

2014-11-12 08:18:00 网易 分享
参与

  北京自2014年开始小学不再收择校费,唯一能就读好学校的办法就是买学区房。这让许多人看到商机,然而这个商机并不可靠。

  昨日新华社“中国网事”报道称,北京奋斗小学附近最近成交了一套“天价”学区房,房价135万,房子面积却只有4.4平方米,每平方米将近31万元。

  什么人才会花这么多钱买下一套根本没办法住的房子?

  报道解释其原因就在于奋斗小学是北京市西城区老牌的重点小学。自2014年严格落实就近入学政策以来,北京市部分学校的划片范围有所调整。随着取消共建,严格按学籍、户籍就近入学等政策的施行,择校变得越来越困难。一些家长称,购买学区房成了择校的“最后通道”。

  也就是说北京自2014年开始小学不再收择校费,唯一能就读好学校的办法就是买学区房。这让许多人看到商机,然而这个商机是否可靠呢?

  学区房涨得快 但溢价能力并不强

  投资学区房和普通房的区别在于前者比后者涨得更快的猜测,资料显示,北京市海淀区位置紧邻的建筑形式和年代基本类似的住宅楼,仅存在是否为中关村一小学区房的差异,学区房与非学区房的价格在2007年相差了约6000元/平方米,前者价格的年增速(39%)是后者(26%)的1.5倍。

  同时,上海2010年的一项调查也现实,上海优质学区中的住房在市场繁荣期具有更高的房价涨幅。

  可见学区房涨得更快的猜测很可能是正确的,以这个标准,的确具有比普通住宅更高的投资价值。

  然而学区房比同区域内的普通住宅房价能高到多少呢?

  还是以“中国网事”报道中的奋斗小学为例,据链家北京的数据,奋斗小学学区房目前均价平均在6万/平方米左右。而距奋斗小学不远但并非学区的康乐里小区目前均价在6.1万元/平方米。

  相距不远的非学区房的价格和学区房持平,看起来不可思议,其实正说明或许是否为学区房并非决定住宅溢价能力的主要因素。

  2008年的一项研究表明,地铁、学校、绿地和空气质量等公共品能够解释北京市房价空间差异的1/4,即上述因素占住宅溢价能力的25%

  而是否为学区房能解释多少比例的房价呢?

  学区房溢价能力为8.1%

  为这则新闻补充一个背景,因为现在北京已经没有“重点小学”这种说法。

  北京市教育委员会在20世纪50年代曾指定了40所市级 “重点小学”,仅占城六区全部小学数量的8.1%,全市域全部小学数量的3.7%。这些重点小学享受了北京市政府诸多政策支持,获得的教育资源投入远优于普通小学。由于担心引发教育不公平、拉大校际教育质量差距等问题,这一 “重点学校制度”在2000年左右被取消。

  虽然“重点小学”已经取消,但在资金和教师等方面多年的投资以及长期积累的声誉,使得在重点学校制度被正式取消十多年后,这40所原市级重点小学仍然被家长们认为是北京市教育质量最好的一批小学。

  奋斗小学正是其一。名声在外,家长趋之若鹜,这绝对是门好生意。

  然而清华大学建设管理系房地产研究所加州大学洛杉矶分校Luskin公共事务学院最近发表的研究却不赞同这个说法。

  该研究选取城六区40所 “重点小学”,将重点小学周边相互紧邻的学区房与非学区房出售价格进行对比。

  结果显示,2011年秋季,这些小区的二手房平均交易价格约为33400元/平方米。学区房的二手房平均价格比非学区房二手房平均价格高,差价约为平均价格的6.3%。

  由于考虑到学区房除就读重点小学的功能,很多家长考虑到用完之后可以继续涨价销售,所以有更多的投资目的。所以综合测算,研究得到的结论是2011年北京重点小学学区房的溢价约为8.1%,即比同区域普通住宅价格高8.1%左右。

  按照清华大学研究的估算,北京学区房的溢价能力基本同40所重点小学平均择校费的价格一致。

  这个溢价能力从投资角度来看并不高。

  从争取优秀教育资源角度来看值得吗?

  也许很多人说,家长是为了孩子读书才花天价买4平方米的房子,所以为了孩子着想是值得的。

  事实上,均价31万元/平方米的价格在美国可以任选学区。

  以搜房美国资讯中心2013年推出的系列学区房为例,一套纽约曼哈顿的学区房,204平方米,售价约326万人民币,均价16000元/平方米。同时,不管是租还是购买这样一套住房,就可以免费就读全美排行前100名的Beacon公立高中。

  因为华人多的地方学区房价格就炒得很高,所以美国加州的学区房算是美国最贵的。

  加州学区按照评估分数排名,10分是满分,一个9分的学区,2012年的租金是18000元人民币一套二。如果要买的话,均价在54000元/平方米。

  然而这个价格放在北京,要买一套一般重点的学区房都还比较悬。

  所以有人感叹北京房价是宇宙中心一点都不为过。不过要说中国前100学校是否及得上美国前100的学校,相信很多人心中已有答案。

          

责编:徐思